行政院又來了！急就章通過「囤房稅」2.0，改採「全國歸戶」累進課稅，藉此打擊囤房者，以抑制房價。房產專家卻說，恐怕是肥了政府、瘦了百姓，因為財政部估算將增加26億的收入，但如此一來，房價不僅不會下跌，還恐傷及無辜，包括偏遠地區的民眾、租賃的房客以及建商……。
民進黨再次執政七年多，原本過去應該解決的問題，全擠在這幾個月處理，繼端出「931億」的青年補貼政策後，行政院在未與業者溝通的情況下，6日就火速通過「房屋稅差別稅率2.0方案」。
預計明年（2024）7月執行的囤房稅2.0跟1.0的最大差別是：1.將「縣市歸戶」調整為「全國歸戶」。2.稅率從1.5％至3.6％調升為2％至4.8％，但特定房屋除外。3.過去為地方政府「可」訂定差別稅率，未來為「應」訂定差別稅率，意思就是全國22縣市都必須推動囤房稅率，沒有一個縣市躲得過。
中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全氣憤地說，從修正平均地權條例到囤房碩2.0，政府從未跟業者溝通說明，每次都是通過法案後才宣布，得等到後遺症湧現後，才出來收拾善後，「執政黨為了選舉，房屋政策已經走火入魔了，更傷及無辜百姓。」
囤房稅2.0只看戶數，會誤殺到非投資客的老百姓
楊玉全說，至少有三大族群、一大產業受到影響。
首先是，政府用「戶數」而非「價值」來決定稅率，根本不符合財產稅課徵法理，造成偏遠地區民眾的相對剝奪感。
眾所皆知，偏鄉房屋較不值錢，有人擁有多間房，並非投資取得。一位雲林75歲的老先生嘆氣說，家裡有幾家老舊房子，坪數不大，很難賣掉，也沒有做其他用途，這樣也要被課囤房稅，非常不公平。
尤其是中南部，民眾習慣住透天厝，有一個六樓高的建案，明明是一戶人家，因產權關係，每層樓都有一張權狀、都算一戶，導致共有六張產權、六戶房屋，每年都要被課囤房稅，這戶人家多次向政府陳情都沒有用。
楊玉全認為，課稅最好的方式是用房子的「價值」，而不是戶數，只看戶數，真的會誤殺到非投資客的老百姓。
第二是，起造人（建商）投入勞資以興建房屋，並非購入來囤積，課徵高額囤房稅，對生產事業非常不公平，更會拉高建造成本。
「囤房稅改採全國歸戶，一定會傷及非購買、沒有囤房動機的人，」楊玉全說，例如因都更危老或其他合建分回、債權人承受擔保品、起造人生產等情形，卻因「戶數」的關係而增加課稅，「這種毫無例外課徵的懲罰方式，就是亂課」。
更何況，課稅也是成本的一環，當建造成本增加時，建商勢必要反映在單價上，「政府想靠囤房稅2.0打炒房、抑制房價，真的是天方夜譚，」馨傳不動產智庫執行長何世昌說。
課稅將助長蛋黃地區的租金，影響到承租人權益
第三個受害者是房客。有些人並非想炒作房價，而是將房子當成投資商品，靠房租獲利或當成退休金。雖然政府規定房東若出租且申報所得達租金標準，以及繼承取得共有房屋者，稅率為1.5至2.4％，避免房東將租金轉嫁給承租人。
但，何世昌認為，恐怕不是政府想的這樣。韓國就是因為實施囤房稅，屋主因稅金巨幅調整而大漲租金，導致房租暴漲，引發民怨，讓韓國淪為「租屋地獄」。台灣實施囤房稅2.0後，應該也不會例外。
更何況，高資產族群不會因囤房稅而停止購屋，也不會因此而降價求售。大家房屋企劃研究室總監郎美囡舉例說明，各縣市新的稅率還未制訂出來，假設有人擁有五間台中市北區的30坪10年華廈，現在五間都用稅率3.6％計算，五戶的房屋稅是7萬4120元；將來稅率拉到最高的4.8％，五戶是9萬8832元，不過多了2萬4712元，有錢人不會因為這點稅賦，急著壓低價格拋售房子。
但對房東來說，轉嫁的機率就比較高了。郎美囡分析，如果以新北市新店區靠近捷運某20年大樓、40坪大的房子為例，每年自用房屋稅1.2％，約為4500元，若課徵最高的4.8％，是1萬8000元，房東很直接會轉嫁給租客。整體來說，近年的新成屋以及精華地區的租賃個案，租金變動會更明顯。
「確實蛋黃地區的租金更容易轉嫁，直接影響到承租人，負擔變重了，難道這是政府想要看到的結果嗎？」楊玉全反問。
為何打炒房愈兇房價愈高？就是亂打一通啊！
一位中部建商老闆林明達（化名）無奈地說，看完行政院公布的「囤房稅2.0政策」還是一頭霧水，特地問了線上記者，連記者都無法回答，細節還得再去問財政部。「可以預期，將來就是一團亂，這兩年半來，政府連續祭出十幾波的打炒房政策，請問發揮效果了嗎？」
「你看政府打炒房打的愈兇，房價反而愈高，這是什麼道理，就是打錯了啊！」林明達氣憤地說，每到選舉前，政府就胡搞瞎搞，推出囤房稅2.0，保證房價依然不動如山，房租還會上揚，然後政府再推出300億元的房租津貼，市場只會更亂。
為何房地產市場會更亂？首先地方政府、市民就會吵翻天。
林明達說，政府實施囤房稅2.0，但差別稅率級距仍由各縣市政府自行訂定，縣市民是要看好壞運嗎？哪個地方首長比較有佛心就訂比較低嗎？這樣對所有納稅人來說公平嗎？
總歸戶後，各地方縣市的房屋稅到底要如何計算？何世昌說，房屋稅為地方稅，中央統一收了稅金，再撥給地方政府。假如民眾在全台多縣市都有房子，應該都會指定價值較高的三間房為自住戶，價值較低的為非自住戶，這樣恐會打亂各地方政府既有的房屋稅收入，也無法預估每年的財稅收入，將衍生很多後遺症。
租金投報率上升，屋主不僅不賣房，還會增加置產
最終，建築業成為受傷最重的產業。楊玉全強調，起造人是投入勞力資本、配合政府都更危老政策、生產新屋的供應者，蓋出來的新屋是製造出來的「待售商品」，建商是生產者、不是炒房客，卻被列為等同購屋囤積投資客的課徵對象。現在景氣已經很低迷，政府再出重手，讓產業更為雪上加霜，將衝擊到建築業與從業員工，影響房地產的就業機會。
何世昌強調，囤房稅2.0最大優點是政府稅收有感成長了，財政部估算約有36萬戶會受到影響，推估增加稅收26億元；然而，副作用也十分明顯，放眼全球，僅有韓國等極少數國家課徵囤房稅，不僅對房價毫無抑制效果，反而讓民眾大量放棄持有、繼承偏鄉或較無價值的持分房屋；房租也在稅負成本轉嫁下快速走揚，由於租金投報率上升，屋主不僅不會低價拋售房屋，甚至還有可能增加置產，房價更難下跌。
楊玉全進一步表示，全國22縣市都一致調漲房屋稅率，稅基高的縣市也會帶來嚴重的「稅災」；城市在重稅環境下，更難以推動建設，全民恐集體受害。
從以上的分析看來，政府推出「囤房稅2.0」，不僅無法抑制房價，還會傷及無辜，恐怕是肥了政府、瘦了百姓，也難怪業者會抱怨連連，連房產專家都不看好後續的成效了。
